Vyznejte se v nemovitostech

Vyznejte se v nemovitostech

Nemovitosti jako součást investičního portfolia

Nedílnou součástí efektivního investičního portfolia jsou nemovitosti – ať už pro pozdější prodej a realizaci nárůstu ceny nebo k pronájmu a zajištění trvalého příjmu. Správně zvolený podíl nemovitostí v majetku navíc vyvažuje kolísání výnosů z kapitálového majetku, které je způsobeno nestálostí kapitálových trhů.

Investování do bytů není návodem na rychlé zbohatnutí, je to však osvědčený a bezpečný způsob, jak si postupně zajistit pasivní příjem s omezeným rizikem – pokud víte, na co si dávat pozor.

Podívejme se nyní společně na některé aspekty tohoto způsobu investování.

1. Očekávaný výnos a kalkulace

Stejně jako u jiných investic je potřeba zvažovat, s jakým výnosem lze počítat. U nemovitostí se rozumná hladina pohybuje kolem 5 % p.a.

• Na straně příjmů zohledněte nájemné, přičemž pro jistotu počítejte s obsazeností jen 10–11 měsíců v roce.

• Na straně výdajů zvažte správu, údržbu, opravy a pojištění.

• Výsledek porovnejte s nabývací cenou nemovitosti, včetně souvisejících poplatků.

2. Výběr lokality

Volba vhodného místa je klíčová:

• V menších městech jsou ceny nižší, ale i nájemné je obvykle nižší a možnosti pronájmu omezené.

• V univerzitních nebo větších městech je nabídka pronájmu širší a výnosy mohou být vyšší.

• Pokud plánujete více nemovitostí, jejich vzdálenosti mezi sebou by neměly být příliš velké.

• Sledujte také, co se v okolí plánuje – například nové dálnice, supermarkety nebo parkoviště mohou ovlivnit hodnotu nemovitosti.

3. Kontrola nemovitosti a dokumentace

Před koupí:

• Prohlédněte si výpis z katastru nemovitostí – kdo je vlastníkem a zda nejsou na nemovitosti věcná břemena nebo zástavy.

• Samotnou nemovitost pečlivě prohlédněte, ideálně za asistence odborníka ze stavebnictví – náklady na jeho službu se vyplatí.

• Kupní smlouvu lze sestavit podle vzoru nebo využít služby právní kanceláře, která se specializuje na nemovitosti.

4. Financování nemovitosti

• Někteří investoři využívají hypotéku, kdy čisté nájemné pokrývá významnou část splátky. Nemovitost by měla být splacena do okamžiku plánované finanční nezávislosti – poté nájemné tvoří nezávislý příjem.

• Jiný přístup je investování z kapitálového portfolia – teprve při blížící se finanční svobodě část portfolia likvidujete na nákup nemovitostí.

Obě strategie mají své výhody i nevýhody a záleží na Vašem investičním stylu. Důležité je vyvážené portfolio, kde jsou zastoupeny nemovitosti i kapitálové investice.

5. Pronájem nemovitosti

Předem promyslete, komu budete nemovitost pronajímat:

• Studenti nebo zahraniční pracovníci – vyšší nájemné, ale vyšší opotřebení a fluktuace.

• Mladé rodiny – nižší nájemné, ale dlouhodobější a stabilnější pronájem.

Sepsání nájemní smlouvy doporučuji svěřit advokátní kanceláři – případné nedostatky by Vás mohly vyjít mnohem dráž než odměna advokáta.

Tento způsob nákupu a pronájmu využijí investoři, kteří chtějí postupně budovat finanční nezávislost a modelovat vyvážené portfolio. Ti, kteří nakupují a prodávají nemovitosti jen pro krátkodobý zisk, se musí připravit na vyšší riziko a složitější problematiku.

Rady, tipy a články na tomto webu se zaměřují především na první skupinu – investory, kteří chtějí bezpečně a postupně budovat pasivní příjem.